Tendencias del sector inmobiliario español

El sector inmobiliario está pasando desde hace tres años serias dificultades, que parece no van a remitir en el futuro próximo. Según datos del portal Fotocasa.es que procesamos y elaboramos en el IESE Business School, los precios de los pisos de segunda mano en España han pasado de los 2400 euros el metro cuadrado de enero de 2005 a los 2952 euros en el momento más álgido en abril de 2007. A partir de entonces los precios de los pisos han ido bajando paulatinamente hasta llegar a los 2262 en diciembre de 2010.

El mercado inmobiliario es un mercado que se mueve con mucha inercia hay muy pocas sorpresas de un mes para otro. No es como el mercado bursátil o de divisas que está fluctuando continuamente. Esto es así porque las decisiones de compra y de venta de acciones se toman casi instantáneamente, mientras que las decisiones de compraventa de pisos se piensan mucho y se tardan meses en llevarse a cabo, por lo que los precios de los pisos siguen una tendencia bastante predictible. De hecho desde al citado abril de 2007 los precios han estado bajando constantemente. Primero a razón de unos 20 euros el metro cuadrado cada mes, después a razón de 20 euros y en el ultimo medio año en torno a los 6 euros. Hay indicios para pensar que los precios seguirán bajando, y quizá otra vez a tasas de entre 10 y 20 euros mensuales.

Dada esta lisa evolución de los precios, el sector avisará con tiempo cuando hay un cambio de tendencia. Hay tres indicadores que seguir para hacerse una idea de cómo evolucionará en el futuro. Uno es la tasa a la que disminuyen los precios. Cuando los precios empiecen a disminuir menos y llegar a dejar de disminuir (lo cual lo harán durante un buen tiempo antes de que empiecen a aumentar), será un primer síntoma. Un segundo indicador es cuando el número de transacciones empiece a aumentar. En los felices 2006 y principios del 2007 cambiaban de manos unos 80.000 pisos al mes. Actualmente solo hay unas 30.00 transacciones mensuales. El tercer indicador es el tiempo que se tarda en vender un piso. En el primer trimestre del 2007 se tardaba entre dos y dos meses y medio. Actualmente se tardan unos siete meses. Todo esto indica que podremos saber con suficiente antelación cuando va a haber un cambio de tendencia. De hecho, cuando a partir de mayo del 2007 los precios empezaron a bajar un mes tras otro seguido de la noticia de un banco francés de suspender la negociación de unos activos hipotecas por desconocer su solidez (las que después se llamaron hipotecas basura y activos tóxicos) dada la importante exposición que tiene la economía española al sector inmobiliario, se pudo predecir la crisis que vendría poco tiempo después, como predije en su día.

Sobre Miguel Ángel Ariño

Miguel Angel Ariño es profesor y director del Departamento de Análisis de Decisiones del IESE (Universidad de Navarra). Actualmente es también profesor visitante en el CEIBS (China Europe International Business School), donde imparte cada año durante dos semanas el curso básico de Análisis de Decisiones. Profesor visitante en la escuela de negocios de la Hong Kong University of Science and Technology, en el programa Executive MBA. Ha publicados numerosos artículos en revistas académicas y de divulgación que podreis encontar en mi página web.

Miguel Ángel es autor del libro Iceberg a la vista, donde junto a Pablo Maella, recurren a la por todos conocida tragedia del Titanic, y trazan paralelismos entre las malas decisiones adoptadas en el hundimiento del barco bautizado como “el insumergible” y las decisiones que todos adoptamos en nuestra vida laboral y personal.

Puedes seguir a Miguel Ángel en Twitter: @MiguelArino.

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